Elektriciteitsattest

04 Apr
April 4, 2011

Oorspronkelijk zou het koninklijk besluit van 1 april 2006 (“tot wijziging van het koninklijk besluit van 10 maart 1981 waarbij het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties voor de huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend wordt verklaard en tot wijziging van artikel 276 van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties”) op 1 januari 2007 in werking treden.
Toen bleek dat de uitvoering van dit KB voor praktische problemen ging zorgen werd het initiatief genomen een nieuw KB op te stellen. Nadat de Raad van State verschillende opmerkingen had geformuleerd over dit ontwerp van KB werd de inwerkingtreding van het KB van 1 april 2006 een eerste maal uitgesteld tot 1 juli 2007. Net voor de federale verkiezingen van juni 2007 werd op de valreep de inwerkingtreding van het KB voor een tweede maal uitgesteld, ditmaal tot 1 juli 2008.

Aangezien de regeringsvorming na de verkiezingen van juni 2007 zo lang aansleepte, kwam het dossier pas recentelijk terug op tafel. Op maandag 30 juni 2008 verscheen het KB van 25 juni 2008 in het staatsblad en trad in werking op 1 juli 2008.

Toepassingsgebied

Bij onderhandse verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 juli 2008 zal een elektriciteitsattest verplicht zijn, voor zover het gaat om een woning met een elektrische installatie van vóór 1 oktober 1981 (geheel of gedeeltelijk). Ook voor een woning met een elektrische installatie van na 1981 zal een attest moeten kunnen worden voorgelegd dat niet ouder is dan 25 jaar. Indien het attest ouder is dan 25 jaar, zal een herkeuring moeten plaatsvinden. De inhoud van het attest moet volgens het KB pas verplicht opgenomen worden in de tekst van de notariële akte. Het is echter aangeraden om de inhoud van het attest en het attest zelf reeds op te nemen in het compromis teneinde latere discussies met de koper in het kader van de verborgen gebreken te vermijden.

Indien de wooneenheid deel uitmaakt van een mede-eigendom is voorgaande enkel verplicht voor de privatieve delen.

Het elektriciteitsattest is niet vereist:

  • bij onderhandse verkoopovereenkomsten ondertekend vóór 1 juli 2008, ook al wordt de notariële akte verleden na 1 juli 2008;
  • voor de gemene delen in mede-eigendom;
  • voor wooneenheden die het voorwerp uitmaken van een onteigening;
  • voor kloosters, hospitalen, gevangenissen, rusthuizen, pensionaten, hotels en onderwijsinstellingen.
  • indien de verkoper en koper overeenkomen dat een controleonderzoek van de elektrische installatie overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren. Dit akkoord wordt best vermeld in de verkoopovereenkomst.

 

Controleonderzoek

Bij de verkoop uit de hand van een wooneenheid, laat de verkoper een controleonderzoek van de elektrische installatie uitvoeren door een erkend keuringsbureau. Het controleonderzoek heeft tot doel de gelijkvormigheid van de elektrische installaties vast te stellen met de geldende voorschriften.

Wie de kosten van dit controlebezoek moet betalen is niet vermeld in het KB. Het is duidelijk dat de naleving van deze verplichting en de aflevering van het attest onder de leveringsplicht valt zoals voorzien onder artikel 1608 Burgerlijk Wetboek: “De kosten van de levering komen ten laste van de verkoper, en die van de afhaling komen ten laste van de koper, indien het tegendeel niet bedongen is.”  Deze bepaling is niet van dwingend recht, bijgevolg zou de verkoper de kosten kunnen afwentelen op de koper.

Om discussies naderhand te vermijden (problematiek van de verborgen gebreken) is het aan te bevelen reeds in de onderhandse verkoopovereenkomst de datum van het proces-verbaal van het controleonderzoek alsook het feit van de overhandiging van dit proces-verbaal aan de koper, te vermelden. Deze elementen worden eveneens vermeld in de authentieke akte.

Een negatief proces-verbaal impliceert geenszins dat de verkoop niet zou kunnen plaatsvinden. De koper zal naderhand wel een erkend keuringsbureau dienen aan te stellen voor een nieuw controleonderzoek om na te gaan of de overtredingen verdwenen zijn.

Samengevat

Het elektriciteitsattest wordt een nieuw noodzakelijk stuk in het verkoopdossier van de vastgoedmakelaar. Bij onderhandse verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 juli 2008 is een elektriciteitsattest verplicht. De notariële akte dient de inhoud van het attest te vermelden. De rechten en plichten van partijen moeten echter bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst reeds duidelijk en ondubbelzinnig vastliggen. Indien de controle pas uitgevoerd zou worden en het attest pas afgeleverd zou worden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst kan men in de moeilijke problematiek van de verborgen gebreken terechtkomen. Het is derhalve raadzaam om de inhoud van het attest reeds over te nemen in de onderhandse verkoopovereenkomst en het attest op te nemen in de bijlagen.

Tags: , , , , , , , ,